친환경 건물: 중국의 철거 및 재건축 주기 종료

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2022년 3월 장쑤성 하이안의 오래된 건물 철거. 지난 20년 동안 중국의 부동산 경제 성장은 탄소 배출을 희생하면서 새로운 건축물을 위한 공간을 마련하기 위해 건물을 철거함으로써 촉진되었습니다(이미지: 알라미)

샤즈지안

2023년 5월 31일2023년 6월 15일

중국 주택부 장관 니훙(Ni Hong)은 올해 양회 회의에서 기자들에게 “우리는 도시 재생이라는 이름으로 '대규모 철거와 건설'을 할 수 없다"고 말했다. 한 시대가 끝나가고 있습니다.

1980년대 이후 굴착기, 크레인, 비계는 중국 도시에서 가장 눈에 띄는 명소였습니다. 그리고 특히 금세기 첫 20년 동안 부동산 경제가 호황을 누리면서 중국의 거의 모든 도시는 개발에 따른 토지 징발, 철거, 보상 및 재건축을 경험했습니다. 2009년에는 광저우 데일리(Guangzhou Daily)의 한 기고자가 올해의 인물로 건물 외관에서 널리 볼 수 있는 철거(拆, chāi)를 위해 중국인을 지명하기도 했습니다.

중국의 부동산 산업은 부채 중심 접근 방식에 크게 의존해 왔습니다. 경제적 번영기에 부동산 회사는 확장을 촉진하기 위해 은행에서 차입을 하는 경우가 많았습니다. 그들은 대출금을 사용하여 지방 정부로부터 토지를 구입하고, 이를 통해 오래된 건물을 철거하고 도시 안팎의 토지 용도를 변경합니다. 그런 다음 회사는 아파트 건설을 완료하기 전에 아파트를 미리 판매합니다. 이러한 사전 판매를 통해 얻은 자금은 더 많은 토지를 취득하는 데 재투자됩니다.

이러한 부채 중심 모델을 통해 기업은 급속한 성장을 달성하고 단기적으로 상당한 수익을 창출할 수 있었지만, 상환 기간이 도래했을 때 때로는 청산이 불가능한 부채 증가에 노출되기도 했습니다.

대규모 철거와 건설의 시대는 이제 지나갔습니다. 2021년부터 부채가 많은 부동산 회사에 대한 자금 조달을 제한하는 '3개 레드 라인' 정책이 전면 시행된 이후 중국의 부동산 개발은 공격적인 확장에서 급격한 위축으로 전환되었습니다. 그리고 2022년 하반기에 정책이 완화된 이후에도 위축이 역전될 조짐은 보이지 않습니다. 시멘트, 철강 및 관련 고탄소 산업에서도 영향이 느껴졌습니다.

부동산 개발이 주도하는 건설 및 건축 산업은 건물의 운영 단계와 건축 단계를 고려할 때 중국 탄소 배출량의 42%를 차지합니다. 그 안에서 일어나는 급속한 변화는 국가의 전체 탄소 배출량에 깊은 영향을 미칩니다. 2030년 이전에 배출량을 정점으로 하고 2060년까지 탄소 중립을 달성한다는 "이중 탄소" 목표에 따라 변화를 겪고 있는 업계가 직면한 기회와 과제는 무엇입니까?

중국 부동산 회사에 대한 "3가지 레드 라인" 정책은 2021년 초에 본격 시행되었습니다. 이 정책은 자산 대 부채 비율, 순부채, 현금 대 단기 차입 비율 측면에서 해당 회사에 한도를 설정하여 해당 회사에 대한 제한을 설정했습니다. 계속 자금을 조달할 수 있는지, 그렇다면 어느 수준까지 모을 수 있는지. 세 가지 위험선을 모두 위반한 부동산 회사는 이자부채를 늘리기 위해 자금을 조달할 수 없습니다.

이로 인해 부채가 많고 회전율이 높은 모델로 운영되는 많은 중국 부동산 회사의 재융자 능력이 제한되었으며, 해당 부문은 2021년 하반기 이후 전례 없는 부채 고민을 겪었습니다. 또한 주택 가격이 지속적으로 상승한다는 수십 년 동안의 사람들의 믿음을 산산조각 냈습니다. 부동산 부문의 대 행진이 멈췄다.

시장이 급변하면서 중앙정부도 초기 도시개발 모델을 포기하고 있다. 2021년 주택도시농촌개발부의 회보는 도시 재생이라는 이름으로 대규모 철거와 건설 공사를 중단할 것을 명시적으로 요구했습니다. 대신 사역은 더 많은 기존 건물을 계속 사용할 것을 요구했습니다. 이는 도시가 새로운 건물을 건설하는 확장 개발 모델에서 기존 건물을 관리하는 운영 모델로 전환하도록 장려했습니다.